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Focus sur les sociétés civiles de placement immobilier : Décret 2018-1004 du 19 novembre 2018

January 4, 2019

Le 22 novembre 2018 est entré en vigueur, le décret 2018-1004 du 19 novembre 2018 portant modernisation du cadre juridique de la gestion d'actifs et du financement par la dette. Publié le 21 novembre au Journal Officiel, il concerne le recours à des instruments financiers à terme par les sociétés civiles de placement immobilier,  aux groupements forestiers d'investissement, aux prêts octroyés par les fonds professionnels spécialisés, aux fonds communs de placement d'entreprise internationaux et enfin aux organismes de financement.

Le décret 2018-1004 précise les conditions dans lesquelles les sociétés civiles de placement immobilier peuvent avoir recours aux contrats constituant des instruments financiers à terme.

L’ordonnance 2017-1432 du 4 octobre 2017 est venue modifier la sous-section 5 de la section 2 du chapitre IV du titre Ier du livre II du Code monétaire et financier et notamment l’article L. 214-169 du Code monétaire et financier, le décret d’application du 21 novembre 2018, quant à lui, modifie la partie réglementaire de ce même Code en créant deux articles R. 214-156-1 et R. 214-156-2.

  • Les sociétés civiles de placement immobilier et les contrats constituant des instruments financiers à terme

Les sociétés civiles de placement immobilier peuvent conclure des contrats constituant des instruments financiers à terme. Sont qualifiés de contrat constituant des instruments financiers à terme selon l’article D. 211-1 A du Code monétaire et financier, les contrats suivants :

  • Les contrats d'option, contrats à terme fermes, contrats d'échange, accords de taux futurs et tous autres contrats à terme relatifs à des instruments financiers, des devises, des taux d'intérêt, des rendements, à des indices financiers ou des mesures financières qui peuvent être réglés par une livraison physique ou en espèces.
  • Les conditions nécessaires à la conclusion de tels contrats

Ces contrats ne peuvent être  conclus que sous couvert de certaines conditions mentionnées au I de l’article R. 214-156-2 et au II de l’article R. 214-156-1, créés par le décret 2018-1004 du 19 novembre 2018.

1. Les conditions principales (article R. 214-156-2 du Code monétaire et financier)

Ainsi, il est entendu que dans tous contrats constituant des instruments financiers à terme, par une société civile de placement immobilier, le risque de contrepartie sur un même cocontractant est le risque que celui-ci manque à l'une de ses obligations et dont il résulterait une perte financière pour la société civile de placement immobilier.

De même, le montant de ce risque est égal à la valeur de marché des contrats diminuée des garanties constituées, le cas échéant, au profit de la société civile de placement immobilier.

Toutefois, il est précisé que, l'exposition d'une société civile de placement immobilier au risque de contrepartie sur un même cocontractant résultant des contrats d'instruments financiers à terme ne doit pas dépasser les 10% de son actif net.

Enfin, le recours à de tels contrats par une société civile de placement immobilier ne doit pas amener cette société à s'écarter des objectifs d'investissements exposés dans les documents d'information destinés aux souscripteurs. 

2. Les conditions supplémentaires (article R. 214-156-1 du Code monétaire et financier)

Les conditions supplémentaires sont énoncées à l’article R. 214-156-1 du Code monétaire et financier et sont cumulatives aux conditions principales définies à l’article R. 214-156-2 du même Code.

(i) les contrats portent sur des taux d'intérêt, des taux de change ou des devises, ou sur une combinaison des éléments précédents ; 

(ii) Les contrats sont conclus sur les marchés à terme réglementés dont la liste est fixée par arrêté du ministre chargé de l'économie ou répondent aux critères suivants :

a) Les contrats peuvent être dénoués ou liquidés à tout moment, à leur valeur de marché mentionnée au c, à l'initiative de la société civile de placement immobilier ;

b) Les contrats sont conclus avec une personne mentionnée au deuxième alinéa du II de l'article R. 214-32-28 (cette personne est un fonds d'investissement à vocation générale); 

c) Les contrats font l'objet d'une valorisation effectuée par la société civile de placement immobilier, qui ne se fonde pas uniquement sur des prix de marché donnés par la contrepartie et qui :

  • se fonde sur une valeur de marché actuelle établie de manière fiable pour l'instrument ou, si une telle valeur n'est pas disponible, sur un modèle de valorisation utilisant une méthode reconnue et adéquate
  • est vérifiée par un tiers indépendant de la contrepartie à l'instrument financier, de façon régulière et selon des modalités telles que la société civile de placement immobilier puisse le contrôler, ou par la société de gestion de la société civile de placement immobilier elle-même, avec les moyens adéquats et de façon indépendante des fonctions opérationnelles.

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